
Mit érdemes tudni az ingatlan eladás utáni adózásról?
Az ingatlan eladás utáni adózás nem is olyan egyszerű, mint azt sokan gondolják. A legtöbben azt hiszik, hogyha eladnak egy lakást, házat, telket, akkor azután nem kell semmit fizetniük, pedig van rá fizetési kötelezettség. Az ingatlan eladás utáni adózás összetett folyamat, hiszen ismerni kell hozzá az adóalapot, illetve mit lehet belőle levonni. Továbbá, előfordulhatnak olyan tényezők, amik mentesítik az eladót a teher megfizetése alól. Először is vizsgáljuk meg, hogy mi képezi pontosan az adóalapot!
Az ingatlan eladása után, ha azt többért adja el valaki, mint amennyiért hozzájutott, személyi jövedelemadót köteles fizetni. Ennek mértéke a mai jogszabályoknak megfelelően 15 %. Azonban, a szerzéstől számított 5-ik évtől már nem köteles senki SZJA-t fizetni. Az ingatlan eladás utáni adózás képlete a következő: eladási ár – vételi ár – elszámolható költségek = adóalap. Ha 5 éven belül adja el valaki az ingatlant, akkor ezt az adóalapot meg kell szorozni 0,15-el és megkapja az SZJA mértékét.
Nagyon fontos, hogy melyik időpontot kell figyelembe vennie az eladónak az ingatlan eladás utáni adózásnál.
Ez az időpont az érvényes szerződésen szerepel. Ezt az okiratot kötelezően be kell nyújtani a földhivatalhoz is, így akár ott is kikérhető az ingatlan eladásának pontos dátuma. Amennyiben a lakást, házat valaki öröklés útján szerzi, akkor az örökhagyó halálának napja lesz az ingatlan szerződés ideje. Fontos megemlíteni a lízingszerződéseket is. Lízingszerződéseknél ugyanis a szerzés napja a szerződés megkötésének dátuma. Nem olyan bonyolultak ezek, mégis érdemes velük tisztában lenni. Jó, ha valóban ismeri az ember az ingatlanszerzés pontos idejét, mivel akkor nem lehet belefutni átverésbe sem.
Mit történik akkor, hogyha az ingatlant elajándékozzák?
Ha ajándékozás történik, főleg egyenesági ajándékozás, akkor a vételárat nem lehet egyértelműen megállapítani, mivel egyáltalán semmilyen pénzmozgás nem történik. Viszont, ha a megajándékozott fél mégis úgy gondolja, hogy el szeretné adni az ingatlant, akkor az eladási érték 25 %-ka profitnak fog számítani, ami után 15 %-os SZJA-át kötelező fizetnie. Azzal is érdemes tisztában lenni, hogy pontosan mi vonható le az adóalapból, vagyis mikkel lehet csökkenteni annak mértékét.
Az adóalapból először le lehet vonni az ügyvédi díjat, az ingatlanközvetítő jutalékát, vagyonszerzési illetéket, az ingatlan hirdetésének díját, tulajdoni lap lekérdezésének összegét, valamint az energetikai tanúsítvány lekérésnek díját. Gyakorlatilag az ingatlan megszerzésére fordított összegeket lehet levonni az adóalapból. Továbbá, idesorolható az értéknövelő beruházás is. Amennyiben a fűtés korszerűsítése is megtörtént, egyéb beruházások mellett, ami az eladást megelőző 24 hónapban ment végbe és a vételár 5 %-át meghaladja, akkor szintén csökkenti az adóalap értékét.
Miként alakult 2024-ben Magyarországon az ingatlanpiac?
Biztosan mindenki hallott már az AirBnB-ről, ami hazánkban is nagy népszerűségnek örvend. Ezek olyan lakóingatlanok, amiket turisztikai célból adnak ki. Ezek a lakások nagymértékben befolyásolták és megváltoztatták Budapest ingatlanpiacát. Tulajdonképpen 2015-ben kezdett el népszerűvé válni ez a fajta lakásfelhasználási mód, ami azóta is keresett szolgáltatásnak számít. Számszerűsítve, már akkoriban is 25 %-os bruttó hozamot lehetett vele elérni.
Az ingatlanpiac a tavalyi évben is szépen ívelt felfelé, az árak pedig gyakorlatilag nem ismertek határokat. Budapest belvárosának vásárlási aránya több mint 50 % volt. Manapság már a 2 millió Forintos m2 ár sem meglepő, például a főváros VI. kerületében. Még egy földszinti garzonért is elkérnek ennyit az eladók. Az ingatlanpiac kínálata feldúsult, bár az előrejelzések azt mutatják, hogy a vevők elmaradása az előbb említett VI. kerületben árcsökkenéshez fog vezetni. 2024 nyarán még nagyon úgy nézett ki, hogy az ingatlanpiaci árakat semmi sem tudja megakasztani, viszont az AirBnB miatt ez mára már kérdésessé vált.
Még mindig érdemes befektetni az ingatlanpiaci szegmensben?
Az attól függ, hogy melyik területen. A főváros bármelyik kerületében megéri megvásárolni egy kisebb lakást és kiadni, főleg az egyetemek környékén. A tavalyi év első felében nagyon sok kérdést vetettek fel a lakások és családi házak árának emelkedései, amik a nyár folyamán további mozgást tettek meg. Nyáron még igen bizonytalannak lehetett mondani az ingatlanpiac változásait, amire csak a kamatok stabilizálódása és az infláció csökkenése hozott némi felüdülést.
Még a lakások bérleti díjaiban is vannak eltérések a tavalyi évhez képest. Már 2024 vége felé is emelkedtek a bérleti díjak, amik idéntől még inkább felfelé fognak ívelni. Ezt többek között a kereslet és a fizetések emelkedése is okozza. Továbbá, a közüzemi számlák sem mutatnak csökkenést, amik tovább drágítják az ingatlanok árát. Egy szó, mint száz mindenki nagyon gondolja meg, hogy mennyit szeretne új ingatlanvásárlásba fektetni, hiszen nem tudni, hogy mit hoz a jövő. Viszont, aki biztosra akar menni, az voksoljon egy jó ingatlanos mellett, amilyen Mlinarik Márton!